Bina ve Site Yöneticiliği Dersi 6. Ünite Sorularla Öğrenelim

Bina yönetimini gerçekleştirmek için uyulması gereken kurallar ve kanunların özü nereden gelmektedir?

Bina yönetimini gerçekleştirmek için bazı kurallar ve kanunlara bağlı olarak hareket etmek gerekir. Bunlar; Anayasa, Kanunlar (Kat mülkiyeti kanunu), yönetmelik ve kararnameler, Yargıtay içtihatları, özel sözleşmeler, örf ve adetlerdir.

Kat maliklerinin birbirlerini rahatsız edebilecekleri durumlar nelerdir?

? Huzuru bozacak şekilde gürültü yapmak ve bu kapsamda oturma odalarında 60, mutfak ve banyoda 70 desibel olan gürültü sınırını aşmamak, ? Uygun olmayan saatlerde tamirat yapmak, ? Ortak yerlere veya bir başka kat malikinin damına, terasına, balkonuna çöp, atık su atmak, halı kilim paspas benzerlerini silkelemek, ? Ortak yerlere çamaşır asmak, ? Yönetim planında açıkça yasaklanmasına rağmen hayvan beslemek, ? Yönetim planında hüküm olmasa da rahatsızlık veren hayvan beslemesi gibi başkalarının huzurunu bozacak şekildeki hareketlerdir.

Kat maliklerinin birbirlerinin haklarını çiğnemesi nasıl gerçekleşir?

Kat maliklerinin birbirlerinin haklarını çiğnemesinden kasıt da herkesin ortak kullanımında olan ortak yerlerde diğer kat maliklerinin haklarına tecavüz edilmesi yönündeki hareketlerdir.

Kat maliklerinin yönetim planı hükmü gereğince uymak zorunda oldukları unsurlar nelerdir?

? Ana gayrimenkulün Bakımı, Korunması ve Zarardan Sorumluluk ? Ana gayrimenkulün Genel Giderlerine Katılma ve Ortak ? Giderlerin Teminatı ? Sigorta Anlaşması ? Müsaade Mecburiyeti ? Yasak İşler ? Kat Mülkiyetinin Devri Mecburiyeti ? Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi

Bağımsız bölüm maliklerince yapılmaması gerekenler işler nelerdir?

? Güvenlik amacı dışında pencerelerine demir parmaklık yaptırılamaz. ? Açık balkon sabit camekan dahil kapalı hale getirilemez. ? Bağımsız bölümün kapısının rengi, diğer maliklerin rızası olmadan değiştirilemez. ? Ortak yerlerden olan dış duvarlara montaj yaptırmak suretiyle güneşlik tente yaptırılamaz. ? Mimari projede olmadığı taktirde bağımsız bölüme baca yaptırılamaz. ? Bağımsız bölümlerde yapı statiğine aykırı ve ana yapıya zarar veren değişiklikler yaptırılamaz.

Kat maliklerinin ortak gider anlaşmaları neleri kapsamaktadır?

? Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak, ? Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.

Gider ve avans paylarını süresinde ödemeyen kat malikleri hakkındaki yaptırımlar nelerdir?

? %5 gecikme tazminatı, ? Borcuna itiraz halinde %40 inkar tazminatı, ? Bağımsız bölüm üzerinde diğer bağımsız bölüm malikleri lehine ipotek tesisi, istenebilir.

Kat maliklerinin müsaade mecburiyeti neleri kapsamaktadır?

Kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya bu bölümdeki tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı veya giderilmesi veya tesislerin yeniden yapılması için diğer bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki veya o bölüme başka sıfatla oturanlar, giriş müsaadesi vermeye ve bölümde gerekli işlerin yapılmasına katlanmaya mecburdurlar. Ana gayrimenkulün bir kısmının harap olması halinde, harap olan bağımsız bölüm ve eklentilerinin veya ortak yerlerin veya bağımsız bölümdeki tesislerin yeniden yapılması için, sağlam kalan bağımsız bölümlerin içinde veya dışından faydalanılması gerekiyorsa, o bölümlerin malikleri veya orada başka sıfatla oturanlar buna müsaade etmeye mecburdurlar.

Ana gayrimenkulde kurulmasına müsaade edilemeyecek müesseseler nelerdir?

Ana gayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde; hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır. Belirtilen yasaklar emredici mahiyette olduğundan kat maliklerinin tümünün rızası olsa dahi bağımsız bölümde işbu yasaklarla ilgili müesseseler kurulamaz.

Ana gayrimenkulde açılmasına müsaade edilebilecek müesseseler nelerdir?

Ana gayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde; sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri, ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.

Kat malikinin mülkiyet hakkının devri mecburiyeti hangi durumda ortaya çıkar?

Kat maliklerinden biri, kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler.

Kat mülkiyetinin sona ermesi hangi hallerde oluşur?

Kat mülkiyeti, Kat Mülkiyeti Kütüğü’ndeki sicil kaydının silinmesiyle sona erer (KMK. md:46/1). Bu da aşağıdaki hallerde olur: ? Kat Maliklerinin İstemesiyle ? Ana gayrimenkulün Arsasıyla Yok Olması ? Ana gayrimenkulün Kamulaştırılması

Komşu kimdir?

Bir kişinin mülkünün kullanılmasının etki alanı içinde bulunan kimseler komşu sayılır. Taşınmazların mevkiinin, komşuluk ilişkilerine yer vermesi yeterlidir. Yargıtay’a göre komşudan amaç, yalnız birbirine bitişik olan yapılar değil, içindekilerin herhangi bir davranışı ile uzakta veya yakında bulunan diğer yapılar ile ilgili taşınmazlardır. Buna göre komşu, yalnız zarar veren taşkın eylemin meydana geldiği taşınmazın civarında, bitişiğinde değil, bu eylemlerden zarar gören tüm taşınmazlardır.

Komşular arası taşkınlığın önlenmesi için hangi tedbirler alınmalıdır?

? Komşularına rahatsızlık vermemek ? Komşu arsasında zarar verici kazı ve inşaat yapmamak ? Komşu gayrimenkuldeki ağaçların dal ve köklerinin kendi arsasına geçmesine katlanmak ? Zarar verici bir durumun varlığında su giderlerinin düzenlenmesini sağlamak ? Suyolu, gaz ve elektrik borularının geçirilmesine katlanmak ? Zorunlu geçit hakkı tanımak ? Zorunlu su hakkı tanımak ? Sınırlık koyma mecburiyetinde olmak

Su giderleri ile ilgili katlanma yükümlülüğünün koşulları nelerdir?

? Sular doğal olarak gelen su olmalıdır. Yani su, yağmur, karların erimesi, dolu gibi doğal nedenlerden meydana gelmiş veya kendiliğinden yerden kaynayıp akan su olmalıdır. Yoksa belirli bazı tertibat ile getirilip akıtan su veya kullanıldıktan sonra dökülen bulaşık suları bu hükme tabi değildir. ? Kendi kendine akan sular olmalıdır, yani suyun akması toprağın meyline tabi olmalıdır. Suni tesislerle bu akma ne çoğaltılmış, ne de azaltılmış olmalıdır.

Suyolu, gaz ve elektrik borularının geçirilmesine katlanmak ile ilgili kanun maddesi nasıldır?

Her taşınmaz maliki, uğrayacağı zararın tamamının önceden ödenmesi koşuluyla, su yolu, kurutma kanalı, gaz ve benzerlerine ait boruların, elektrik hat ve kablolarının, başka yerden geçirilmesi olanaksız veya aşırı ölçüde masraflı olduğu takdirde, kendi arazisinin altından veya üstünden geçirilmesine katlanmakla yükümlüdür (TMK. md:744/I).

Zorunlu su hakkı için öngörülen koşullar nelerdir?

? Su gereksinimi aşırı zahmet ve masraf yapılmaksızın karşılanamamalı, ? Komşu kendi ihtiyacından fazla suya sahip olmalı, ? Komşuya alınacak su için tam bir tazminat ödenmeli.

Komşular bakımından yasaklar nelerdir?

Kat maliklerinin gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentilerini ve ortak yerleri kullanırken özellikle birini rahatsız etmemek yükümlülüğünde bulunduklarından, bir takım yasaklara da uymak ve yasaklara karşı gelmemeleri gereklidir. Bu yasaklardan bazıları şunlardır; ? Gürültüye neden olma ? Kişilerin huzur ve sükûnunu bozma ? İnşaat veya yıkımla ilgili emniyet kurallarına uyma ? Hayvanın tehlike yaratabilecek şekilde serbest bırakılması ? Çevreyi kirletmek ? Atıkların toplanması

Gürültüye neden olan kişiye verilecek cezalar nelerdir?

İlgili kanunlarla belirlenen hükümlere aykırı olarak, başka bir kimsenin sağlığının zarar görmesine elverişli bir şekilde gürültüye neden olan kişi, iki aydan iki yıla kadar hapis veya adli para cezası ile cezalandırılır (TCK. Md:183). Kat maliklerinin gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentilerini ve ortak yerleri kullanırken özellikle birini rahatsız etmemek yükümlülüğünde bulunmaktadır. Başkalarının huzur ve sükûnetini bozacak şekilde gürültüye neden olan kişiye idari para cezası verilebilir.

Huzur ve sükûnunu bozmak amacıyla gürültü yapılması sonucu verilecek ceza nedir?

Sırf huzur ve sükûnunu bozmak amacıyla bir kimseye ısrarla; telefon edilmesi gürültü yapılması ya da aynı amaçla hukuka aykırı başka bir davranışta bulunulması halinde, mağdurun şikayeti üzerine faile hapis cezası verilir (TCK. md: 123).

Komşuluk hakkına uymayanlar hakkında ne yapılabilir?

Komşuluk hakkına uymayanlar hakkında; idari kurul, makam veya kamu görevlilerine başvurulabilir. Örneğin; Kabahatler K. md: 36’ya göre; başkalarının huzur ve sükûnunu bozacak şekilde gürültüye neden olan kişiye idari para cezası verilir. Bu konudaki idari para cezasına kolluk veya belediye zabıta görevlileri karar verir. Kanunda açık hüküm bulunmayan hallerde ilgili kamu kurum ve kuruluşunun en üst amiri bu konuda yetkilidir. İdari kurul, makam veya kamu görevlileri, ancak ilgili kamu kurum ve kuruluşunun görev alanına giren yerlerde işlenen kabahatler dolayısıyla idari yaptırım kararı vermeye yetkilidir.

”Komşu” nasıl tanımlanır?

Komşular arasında hukuki yollarla çözülebilecek bazı olaylar hangileridir?

Komşuların birbirilerine karşı sorumlulukları nelerdir?

Kat maliklerinin genel giderlere katılmasında geçerli olan kurallar nelerdir? Birkaç örnek veriniz.

Anagayrimenkulde yapılması yasak işler hangileridir? 

Hangi hallerde kat mülkiyetinin sona ermesi gerçekleşir?

1- Kat Maliklerinin İstemesiyle

2- Anagayrimenkulün Arsasıyla Yok Olması

3- Anagayrimenkulün Kamulaştırılması hallerinde kat mülkiyetinin sona ermesi gerçekleşir.

“Komşu Gayrimenkuldeki Ağaçların Dal ve Köklerinin Kendi Arsasına Geçmesine Katlanmak ” ilkesini açıklayınız. 

TMK. md:740’a göre: Komşunun arazisine taşarak zarar veren dal ve kökler, onun istemi üzerine
uygun bir süre içinde kaldırılmazsa, komşu bu dal ve kökleri kesip kendi mülkiyetine geçirebilir.
Ekilmiş veya üzerine yapı yapılmış arazisine dalların taşmasına katlanan komşu, bu dallarda yetişen
meyveleri toplama hakkına sahip olur.
MK. md. 741’de “Komşu taşınmaz maliklerinin bitki dikerken uymak zorunda oldukları kurallar özel
kanunlarla belirlenir.” Hükmü yer almış ise de bu güne kadar böyle bir özel kanun çıkarılmış değildir. Bu
durumda, taşınmazların yeri, niteliği ve mahallî adetler bu konuda göz önünde tutulmalıdır.

Komşu kaynak suyundan yararlanma MK. md. 761’ de aranan koşullar nelerdir?

Katlanma yükümlülüğünün koşulları;
• Sular doğal olarak gelen su olmalıdır. Yani su, yağmur, karların erimesi, dolu gibi doğal
nedenlerden meydana gelmiş veya kendiliğinden yerden kaynayıp akan su olmalıdır. Yoksa
belirli bazı tertibat ile getirilip akıtan su veya kullanıldıktan sonra dökülen bulaşık suları bu
hükme tabi değildir.
• Kendi kendine akan sular olmalıdır, yani suyun akması toprağın meyline tabi olmalıdır. Suni
tesislerle bu akma ne çoğaltılmış, ne de azaltılmış olmalıdır.

Zorunlu geçit hakkı nedir ve neye göre belirlenir?

TMK. md: 747’ye göre: Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam
bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir.
Bu hak, ilk önce kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun
düşen komşuya karşı ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana karşı kullanılır. Zorunlu geçit iki
tarafın menfaati gözetilerek belirlenir.

Zorunlu su hakkının kullanılması hangi koşullara bağlıdır?

Komşu taşınmaz maliki bu talebin yapılmasıyla, kaynak irtifakı tesisi borcu altına girer. Bu borcunu
ifa etmez ise, su ihtiyacı olan taşınmaz maliki, mahkemeye başvurarak kaynak irtifakı tesisini talep eder.
Zorunlu su hakkı için üç koşul öngörülmüştür :
• Su gereksinimi aşırı zahmet ve masraf yapılmaksızın karşılanamamalı,
• Komşu kendi ihtiyacından fazla suya sahip olmalı,
• Komşuya alınacak su için tam bir tazminat ödenmeli,

Komşular bakımından yasaklar nelerdir?

• Gürültüye neden olma
• Kişilerin huzur ve sükûnunu bozma
• İnşaat veya yıkımla ilgili emniyet kurallarına uyma
• Hayvanın tehlike yaratabilecek şekilde serbest bırakılması
• Çevreyi kirletmek
• Atıkların toplanması

Gürültüye neden olan komşularla ilgili neler yapılabilir?

Şehir ve kasabalarda gerek mesken içinde ve gerek dışında saat 24’ten sonra her ne suretle olursa
olsun civar halkının rahat ve huzurunu bozacak surette gürültü yapanlar polisçe menolunur (Polis Vazife
ve Salahiyet K. Md:14). 09.08.1983 t., ve 2872 s. Çevre K.’na ve ilgili yönetmeliklere göre; çevre ve
insan sağlığına zarar veren, kişilerin huzur ve sükûnunu, beden ve ruh sağlığını bozacak şekilde gürültü
yapan fabrika, işyeri, atölye, eğlence yerleri gibi müesseseleri tutanak düzenleyerek gerekli mercilere
bildirmek ve bu konuda kendisine verilen görevleri yerine getirmek zabıtanın görevidir.

Komşuların birbirlerinin hangi seslerine katlanmaları gerekebilir?

Kat malikleri ve diğer sakinlerin, hayatın olağan akışı içerisindeki ses ve eylemlerden doğan ve
tahammül sınırlarını aşmayan ses, gürültü ve benzeri olgulara karşılıklı olarak katlanmaları gerekir. Bu
bağlamada zihinsel engelli bir çocuğun bu durumdan kaynaklanacak ses ve gürültülerden, makul ve
tahammül edilmesi gereken düzeyde kaldığı sürece rahatsız olunduğu iddia edilemez (Y. 18. HD,;
30.06.2003, E. 2003/4759, K.2003/5686).

Kişilerin Huzur ve Sükûnunu Bozma kuralına göre huzur bozucu kişi nasıl cezalandırılabilir?

Sırf huzur ve sükûnunu bozmak amacıyla bir kimseye ısrarla; telefon edilmesi gürültü yapılması ya da
aynı amaçla hukuka aykırı başka bir davranışta bulunulması halinde, mağdurun şikayeti üzerine faile
hapis cezası verilir (TCK. md: 123).

Bir eylemin taşkınlık sayılıp sayılamayacağı hangi ölçüte göre belirlenir?

Kanunun, malike, yükletilen kaçınma ödevine aykırı davranılmış olup olmadığı, bir eylemin taşkınlık sayılıp sayılmayacağı belirlenirken, komşuya zarar vermeme ölçütü benimsenmiştir.

Komşuluk Hakkına Uymayanlar Hakkında Ne Yapılabilir?

İdari kurul, makam veya kamu görevlilerine başvurabilir. Örneğin; Kabahatler K. md: 36’ya göre;
başkalarının huzur ve sükûnunu bozacak şekilde gürültüye neden olan kişiye idari para cezası verilir. Bu
konudaki idari para cezasına kolluk veya belediye zabıta görevlileri karar verir. Kanunda açık hüküm
bulunmayan hallerde ilgili kamu kurum ve kuruluşunun en üst amiri bu konuda yetkilidir. İdari kurul,
makam veya kamu görevlileri, ancak ilgili kamu kurum ve kuruluşunun görev alanına giren yerlerde
işlenen kabahatler dolayısıyla idari yaptırım kararı vermeye yetkilidir (Kabahatler K. md:2).

Komşuların birbirini rahatsız edip etmediğine karar vermede etkili olan ilkeler nelerdir?

Her olay birbirinin aynı olmadığından hakimlere bu konuda karar vermede büyük bir inisiyatif düşmektedir. Örnek olaylara bakarak karar verilebilir.